Oferty z rynku pierwotnego - nowe osiedla, nowe mieszkania od dewelopera

Styczeń zawsze sprzyjał całorocznym podsumowaniom i nie inaczej jest w tym roku. Mimo nowelizacji programu „Rodzina na Swoim”, wprowadzeniu rekomendacji S(III) i załamania na rynku finansowym, na pierwotnym rynku nieruchomości nie widać niepokojących zmian.

Początek roku to przede wszystkim kontynuacja tendencji z 2010 roku – spadek cen budowy mieszkań zaowocował dużą liczbą nowych inwestycji, mimo tego, że na rynku pozostaje wiele niesprzedanych lokali. Dla Gdańska cena wybudowania 1 mkw. to koszt ok. 2 450 zł, co stanowi mniej niż 45 proc. ceny mieszkania. Pozostałe, po odjęciu kosztów związanych z promocją i sprzedażą lokali, to zysk dewelopera.

Średnia cena ofertowa wynosiła dla Gdańska ok. 6 200 zł, transakcyjna (tj. rzeczywista suma, którą płacimy za mieszkanie) była o około 200 zł niższa. 63 proc. z nowo wybudowanych mieszkań to inwestycje dziesięciu największych deweloperów w regionie. Mniejsi inwestorzy nie potrafią stać się liczącą konkurencją i ich oferta ma minimalny wpływ na kształtowanie cen w pomorskim.

Spadła, w przeciwieństwie do innych największych polskich miast (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź), dostępność mieszkań – oznacza to, że za przeciętną pensję można było kupić mniej mkw. mieszkania niż w ubiegłych latach. Świadczy to o niedopasowaniu oferty deweloperskiej do możliwości przeciętnego mieszkańca województwa. Jednak już drugi kwartał zweryfikował tę tendencję – zarówno cena ofertowa jak i transakcyjna spadły o około 200 zł za mkw. Jednocześnie zwiększyła się dostępność kredytów, stawiając Gdańsk na pierwszym miejscu spośród 6 dużych miast.

Zmiany po II kwartale

W drugiej połowie roku obserwowaliśmy lekką zwyżkę kosztów budowy mieszkań, która przekroczyła poziom 45 proc., co znaczy, że zyski deweloperów nieznacznie spadły. Nie powstrzymało to ich jednak od rozpoczynania nowych inwestycji. Ma to również związek z nową ustawą deweloperską, która ma zacząć obowiązywać od kwietnia 2012 roku. Ma ona chronić klientów poprzez wprowadzenie otwartych i zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych. W razie ogłoszenia bankructwa przez dewelopera składane tam pieniądze powrócą do klienta. Ponieważ nie wiadomo, w jaki sposób ustawa będzie działać w praktyce, deweloperzy wolą rozpocząć możliwie najwięcej inwestycji zgodnie ze starymi przepisami.

Od połowy roku zwiększa się liczba oraz wielkość kredytów udzielanych w PLN, które jednocześnie są bardziej opłacalne dla banków. Dzięki temu klienci mogą pozwolić sobie na kupno większego mieszkania. Ciekawe, że w Gdańsku nadal rośnie cena ofertowa, która osiąga średni poziom 6 300 zł, podczas gdy transakcyjna nadal obniża się, by stanąć na poziomie ok. 5 750 zł.     

Negatywnie podziałała na rynek mieszkaniowy nowelizacja programu „Rodzina na Swoim”. Ponieważ proponowane przez rząd średnie ceny za mkw. mieszkania nie pokrywają się z realną sytuacją na rynku, osoby o niskich dochodach będą wolały poczekać na ustabilizowanie się sytuacji lub na nowe propozycje rządu w tym temacie.

Dobry rok dla nabywcy

Deweloperzy, podsumowując ubiegły rok, nie mogą narzekać. Ale również dla klientów był to dobry rok. Ceny mieszkań nie wzrosły, a nawet lekko spadły. Ponadto deweloperzy zaczęli bardziej kierować się wymaganiami potencjalnych kupców. Chociaż nadal najbardziej popularne są mieszkania dwu- i trzypokojowe o niedużej powierzchni zlokalizowane w podmiejskich osiedlach, nie brakowało również śmiałych i luksusowych projektów. Trójmiasto wzbogaciło się o takie inwestycje, jak kamienica Moderna w Gdyni czy planowane WaterLane w Gdańsku. Sopot pozostał najdroższy na tle województwa – tu ceny nie schodziły poniżej 10 tys. zł. za mkw.

Prognoza na rok 2011

W nadchodzącym roku raczej nie powinniśmy oczekiwać dużych zmian. Analitycy twierdzą, że kontynuowane będą tendencje z poprzednich miesięcy. Nie wiadomo jednak, jak w praktyce sprawdzi się nowa ustawa deweloperska i czy nie przyhamuje rosnącej liczby inwestycji. Z drugiej strony jest to ostatni rok programu „Rodzina na Swoim”, co powinno podnieść popyt na mieszkania z segmentu popularnego, mimo spadku średnich cen w programie. Powszechnie uważa się również, że rynek pierwotny będzie stopniowo przejmować klientów rynku wtórnego. Klienci nie są zainteresowani kupnem mieszkania w starym budownictwie i zamiast tego wybierają nowe nieruchomości na peryferyjnych osiedlach.

Przy niesłabnącym popycie ceny właściwie nie zmieniają się, nie licząc lekkich wahań w zależności od kwartału. Mimo zapowiadanych od lat spadków cen i rzekomej panice na rynku, rynek pierwotny nieruchomości jest jedną z najbardziej stabilnych dziedzin naszej gospodarki.

Artykuł powstał na podstawie raportów kwartalnych wydanych przez Narodowy Bank Polski.