Oferty z rynku pierwotnego - nowe osiedla, nowe mieszkania od dewelopera

Wybór pomiędzy zakupem mieszkania od dewelopera, a nieruchomości „z drugiej ręki”, to pierwszy dylemat z którym muszą się zmierzyć poszukujący własnego lokum. Wprawdzie temat należy do kategorii „oklepane”, jednak zmienne warunki i okoliczności rynkowe uzasadniają jego aktualność.

Przymierzając się do zakupu mieszkania lub domu potencjalni nabywcy muszą w pierwszej kolejności dopasować własne preferencje do budżetu, jakim dysponują lub będą dysponować po podliczeniu przez bank ich zdolności kredytowej. To umożliwi wybór lokalizacji, określenie metrażu mieszkania i segmentu, z którego będzie ono pochodzić. Najważniejszym czynnikiem decydującym o optymalizacji wyboru jest zawsze cena, po której dokonana zostanie transakcja. Trudno sobie bowiem wyobrazić zakup nieruchomości po cenie zawyżonej do wartości rynkowej w okolicznościach trwającej fazy korekcyjnej rynku, a w dodatku przy posiłkowaniu się kredytem. I tu dochodzimy do cenowego dylematu:  korzystniej u dewelopera czy na „wtórnym”?

Rekordowe obniżki czy medialny szum?

Ostatnio media obiegł silnie elektryzujący „news” o rekordowych obniżkach cen nieruchomości „z drugiej ręki”, które często przekraczają nawet 50 procent (!). Oczyma wyobraźni widzimy coraz większą liczbę przerażonych właścicieli mieszkań, domów czy działek, którzy w akcie desperacji pozbywają się swoich nieruchomości „za pół darmo”. Czyżby rodzimy rynek nieruchomości znalazł się w przededniu paniki?

Póki co nie tylko nie grozi nam nieruchomościowy popłoch, ale i sam kryzys jak dotąd ma zaskakująco łagodny przebieg. Skąd zatem ten medialny szum? Rodzimy rynek wtórny jest tworem niewystarczająco efektywnym pod względem kształtowania ceny rynkowej w odniesieniu do swoich odpowiedników w krajach o ugruntowanej gospodarce rynkowej. Zmiany cen ofertowych nie podążają za panującym trendem w stopniu, który zapewniałby zachowanie satysfakcjonującej płynności i wolumenu obrotu. Oczekiwania stron popytowej i podażowej mijają się coraz większym łukiem. W rezultacie przy rosnącej podaży i stałym raczej zadowalającym popycie mamy systematycznie topniejącą liczbę transakcji.

Specyficzna stolica

Znamienna pod tym względem wydaje się sytuacja na rynku aglomeracji warszawskiej. Oferty sprzedaży wszelkiego rodzaju nieruchomości, zawyżone cenowo w stosunku do wartości rynkowej nie o kilka czy kilkanaście, ale nawet o 20 i więcej procent, są prawdziwą plagą portali ogłoszeniowych. Stąd też wiadomość, że jakaś nieruchomość została sprzedana 50 proc. poniżej ceny ofertowej bynajmniej nie oznacza, że właściciel sprzedał ją o połowę taniej od rzeczywistej wartości, ale raczej na pewno, że cenę ofertową przeszacował dwukrotnie, czyli dokładnie o 100 procent. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości luksusowych, głównie efektownych domów z cenami liczonymi w milionach złotych. Z kolei po drugiej stronie rynku, w popularnym segmencie najtańszych niewielkich kawalerek czy lokali dwupokojowych, których rzeczywista wartość oscyluje w przedziale 180-250 tys. złotych, normą staje się wystawianie ceny ofertowej zawyżonej w granicach 20 proc. do realnej, możliwej na dzień dzisiejszy do uzyskania ceny transakcyjnej.

Tego typu praktyki nie wynikają z nieuczciwości, ale raczej z dążenia do uniknięcia deprecjacji osobistego majątku. Stąd powszechna na spadkowym rynku tendencja do wystawiania nieruchomości na sprzedaż po cenach dawno nieaktualnych. Rynek jednak utrzymuje płynność dzięki ofertom osób, których determinacja z różnych, najczęściej życiowych względów prowadzi do szybkiego zawarcia transakcji. Czy taki stan rzeczy oznacza, że poszukiwanie mieszkania „z drugiej ręki” traci sens? Absolutnie nie. Dużym plusem rynku wtórnego jest jego zasobność, a w związku z tym bogaty wybór nieruchomościowych propozycji w dowolnych lokalizacjach, cenach czy segmentach, w związku z czym przy odpowiedniej wiedzy i zaangażowaniu znalezienie odpowiedniej oferty zazwyczaj jest kwestią czasu.

Rynek pierwotny bardziej stabilny

Z kolei plusem rynku pierwotnego jest bardziej przejrzysta, pozbawiona sentymentów polityka cenowa, dostosowywana systematycznie do zmieniających się warunków gospodarczych i społeczno-ekonomicznych, oparta nie na danych historycznych, ale na bieżącej realnej kalkulacji. Deweloperzy zmuszeni są do ciągłego urealniania swoich cenników pod groźbą utraty płynności finansowej z wszelkimi tego konsekwencjami. W związku z tym zagrożenie zakupu mieszkania u dewelopera po oderwanej od rynkowych realiów cenie jest minimalne, na pewno wielokrotnie mniejsze aniżeli na rynku wtórnym. U dewelopera zawsze też możemy ocenić atrakcyjność inwestycji choćby po ilości lokali już sprzedanych.

A wady? Na rynku pierwotnym niestety zawsze istnieje mniejszy wybór nieruchomości i lokalizacji w których można przebierać. Poza tym najlepsze mieszkania w najlepszych cenach zazwyczaj oferowane są na wczesnych etapach inwestycji, co zawsze jest elementem ryzyka. Jego eliminacja jest jednak głównym celem ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie wiosną b.r.