Oferty z rynku pierwotnego - nowe osiedla, nowe mieszkania od dewelopera

Jesień zwyczajowo jest czasem największego ruchu na rynku nieruchomości, zarówno w liczbie zawieranych umów kupna/sprzedaży, jak i wynajmu.

W ostatnim roku ceny spadły, a jeszcze dodatkowo się rozwarstwiły – gorsze lokalizacje i starsze budynki z okresu PRL-u najwięcej traciły na wartości.

W tej chwili większy ruch panuje w mediach, które chętnie prognozują przyszłość, niż realnie na rynku nieruchomości.

Najwięcej transakcji zawieranych jest w segmencie mieszkań popularnych – do 40 m2, a ceny wpadły w hibernację.

Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe dwa lata jest jednak kontynuacja spadku średnich cen nieruchomości, ale nie będą to już spadki duże, raczej należy spodziewać się konsolidacji na obecnych poziomach.

Za takim scenariuszem przemawia kilka argumentów.
•     W dalszym ciągu niepewna sytuacja na rynkach finansowych na świecie. Wszyscy czekają na drugie uderzenie kryzysu, prasa zapowiada 20-, 30-procentowy spadek cen nieruchomości. Niepewność co do przyszłości oddala w czasie podjęcie decyzji o kupnie mieszkania/domu.
•    Drogie i trudno dostępne kredyty. Sytuacja, kiedy banki licytowały się, który z nich udzieli kredytu najtaniej, szybko nie powróci. Obecnie trzeba sporo czasu i cierpliwości w celu otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej. Średnie marże kredytowe są dwa razy wyższe od tych z początku 2008 roku. Kupujący z gotówką w ręku jest w stanie zbić cenę o dobre kilka lub kilkanaście procent.
•    Wysokie ceny  polskich nieruchomości w porównaniu do cen w bardziej rozwiniętych krajach europejskich. Pokazuje to przestrzeń do spadku cen w Polsce.
•    Efekt psychologiczny polegający na awersji do zaciągania wieloletniego kredytu, kiedy zewsząd docierają negatywne informacje o stanie globalnej gospodarki
•    Rosnące bezrobocie.

Wynajem – jesienne żniwa
Sytuacja na rynku wynajmu w okresie powakacyjnym, czyli we wrześniu i w październiku, jest najkorzystniejsza dla oferujących. W tym czasie mamy do czynienia z napływem studentów do największych miast. Obecnie wynajem jednego większego mieszkania przez kilka osób jest dużo bardziej popularnym sposobem mieszkania w mieście uniwersyteckim od zakwaterowania w akademiku. W zamian za taką samą cenę co w akademiku, a po podzieleniu na kilka osób – nawet niższą – otrzymują wyższy komfort mieszkania.

Czy warto obecnie kupować mieszkanie pod wynajem?
Patrząc długoterminowo – tak, ale tylko w dobrej lokalizacji i przy znacznym wkładzie własnym. Wracamy powoli do czasów, w których kupno pod wynajem zaczyna się opłacać. Trzeba mieć tylko na uwadze trudności w pozyskaniu finansowania dla takiego przedsięwzięcia. Jednak dla osób, które posiadają 30 proc. i więcej wkładu własnego, nie jest to zbyt duży problem. Takie osoby muszą tylko uzbroić się w cierpliwość w związku z wydłużonym okresem oczekiwania na decyzję kredytową w banku.

Nieruchomości z pierwszej ręki – rynek pierwotny
Czy pamiętacie państwo czasy, kiedy ceny nieruchomości u deweloperów  rosły z dnia na dzień, a kolejka rezerwujących jedno mieszkanie przekraczała kilkanaście osób? Był to okres gorącej sprzedaży z 2006 roku. Czasy się zmieniły. Teraz kupujący jest w stanie realnie wytargować z deweloperem rabat od 5 do 10 proc. w zależności od lokalizacji i metrażu nieruchomości. Dodatkowe argumenty w postaci bezpłatnej komórki lokatorskiej czy miejsca postojowego stały się standardową ofertą u większości deweloperów.

Czy warto inwestować w nieruchomości?

W odróżnieniu od giełdy czy rynku kontraktów terminowych, nieruchomości są rynkiem mniej spekulacyjnym. Poza okresem krótkotrwałych szaleństw, stosunkowo łatwo można przewidzieć pasmo wahań cenowych dla nieruchomości, co czyni z inwestowania w nieruchomości biznes względnie bezpieczny. Nieruchomość nie straci wartości do zera (a akcje mogą). Na prestiżowej ulicy w centrum miasta działek nie przybędzie,  tym samym posiadanie mieszkania w takim miejscu jest nie tylko dobrą lokatą na przyszłość, lecz także pewnym wyznacznikiem pozycji społecznej. Dla dużych inwestorów nieruchomość jest elementem dywersyfikacji portfela inwestycyjnego.

Trend ciągle rosnący
Długoterminowe wykresy średnich cen nieruchomości wyraźnie pokazują, że ciągle są w trendach wzrostowych, a to co nam się przytrafiło, to korekta. Specyfiką rynku nieruchomości jest ich niska płynność. Oznacza to, że im rynek mniej płynny, tym zmiany cen są większe. Duża korelacja występuje tutaj z rynkiem kredytów hipotecznych. Nieruchomość jest dobrem, które ludzie najczęściej kupują na kredyt. Jeżeli nie będzie swobodnego dostępu do kredytów, to ceny nieruchomości będą narażone na znaczne wahania.