Oferty z rynku pierwotnego - nowe osiedla, nowe mieszkania od dewelopera

2009 rok przyniósł spadek cen mieszkań spowodowany ograniczeniem dostępności kredytów hipotecznych. Aż 85 proc. transakcji na rynku nieruchomości jest finansowanych kredytem. Ceny mieszkań wzrosną najwcześniej w 2011 r., gdy wyczerpie się dotychczasowa oferta deweloperów.

W ubiegłym roku spadek cen nieruchomości był nakręcany także przez inwestorów spekulacyjnych wychodzących z inwestycji. To wpłynęło na wzrost podaży oraz ograniczenie popytu na nieruchomości przez potencjalnych nabywców z powodu oczekiwania na dalsze spadki cen. Zaobserwowaliśmy też całkiem nowe zjawisko na naszym rynku – wycofanie się klientów z transakcji z deweloperami nawet kosztem straty wpłaconej zaliczki.

Na rynku pierwotnym nastąpiło odwrócenie dotychczasowej sytuacji. Rynek sprzedającego, na którym deweloperzy dyktowali wyśrubowane ceny, zmienił się w rynek kupującego. Doszło też do znacznego (skrajnie nawet ponad 20 proc.) obniżenia cen mieszkań oraz spowolnienia tempa sprzedaży. Największe spadki obserwowaliśmy na przełomie 2008 i 2009 roku,  które wskazywałyby znaczne pogorszenie wyników sprzedażowych deweloperów.

Niska płynność sprzedaży zmusiła deweloperów do większej aktywności w walce o klienta i dostosowaniu oferty do jego potrzeb. Najczęściej mogliśmy zaobserwować wszelkiego rodzaju bonusy (wykończenie mieszkania, miejsce postojowe, samochód, wycieczka itp.) oraz dużo większą otwartość na negocjacje cenowe. Porównując ceny ofertowe z transakcyjnymi, deweloperzy godzili się średnio na upusty cenowe w wysokości 12 proc.

Podaż nowych mieszkań zwiększyła się blisko o  4,1 proc. w stosunku do poprzedniego roku i o 24,7 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku 2007. Jest to efektem boomu budowlanego z lat 2006 i 2008, gdyż okres realizacji inwestycji trwa średnio 2 lata.

Zauważalny jest widoczny spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu 10 miesięcy tego roku rozpoczęto budowę 124 tys. mieszkań, czyli o 21,9 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.  Zmniejszeniu o 24,2 proc. uległa też liczba wydanych pozwoleń na budowę.

Mieszkania oferowane na rynku wtórnym i ich ceny są ściśle powiązane z tymi oferowanymi na rynku pierwotnym. Z jednej strony spadki tych drugich mają wpływ na korektę cen mieszkań używanych, z drugiej zaś strony ryzyko związane z zakupem nieruchomości w budowie zwiększa zainteresowanie mieszkaniami już wybudowanymi.

W roku 2010 na rynku pierwotnym sytuacja powinna być bardzo zbliżona do tej z minionego roku, przede wszystkim dlatego że nadal będziemy mieli rynek kupującego, cały czas utrzymywać się będzie duża podaż w stosunku do umiarkowanego popytu. Zmiana trendu może nastąpić w latach 2011 i 2012, ceny nieruchomości mogą wzrosnąć z powodu zmniejszonej podaży. Nastąpi wysprzedaż aktualnej oferty, a jednocześnie może zabraknąć mieszkań ze względu na obecny spadek nowo realizowanych inwestycji.  

Pamiętajmy, że w Polsce mamy naturalny popyt na zakup własnego M, ponieważ z powodu wieloletnich zaniechań brakuje wciąż ponad 1,5 mln mieszkań, a dodatkowo 10 proc. istniejących i użytkowanych zasobów mieszkaniowych nadaje się do wyburzenia lub generalnego remontu. Zadłużenie hipoteczne polskich gospodarstw domowych względem PKB jest na poziomie około 15 proc., natomiast w starej Europie wynosi ono przeszło 50 proc. To wskazuje na spory potencjał w uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości. Wielki wpływ na rynek będą miały więc banki i ich polityka kredytowa, a także nastroje potencjalnych nabywców.