Oferty z rynku pierwotnego - nowe osiedla, nowe mieszkania od dewelopera

Wokół odrolniania miejskich gruntów niejednokrotnie toczono boje. W jaki sposób na odrolnianiu mogliby skorzystać inwestorzy i jakie rezultaty może przynieść zminimalizowanie procedury pozwalającej na sprawną zmianę statusu ziemi oraz przyspieszenie budowy nieruchomości?

 

 

Zainteresowanie ziemią rośnie

 

Procedura odrolniania gruntów zdążyła już kilka lat temu wzbudzić medialną wrzawę. Zainteresowanie inwestowaniem w ziemię wciąż rośnie, co dało się zauważyć zarówno w dobie niedawnego kryzysu, jak też w ostatnim okresie, kiedy gospodarka, a tym samym rynek nieruchomości, zaczęły wybudzać się ze stanu hibernacji. O ile wcześniej, w cieniu światowego kryzysu, inwestycja w grunty wydawała się dobrym sposobem na ulokowanie oszczędności, zamrożenie kapitału z myślą o późniejszej sprzedaży i zarobku, o tyle obecnie staje się jednym z obiektów zainteresowania głównie w celu finalizowania własnych inwestycji. Gruntami, w szczególności rolnymi, zainteresowani są nie tylko deweloperzy skupujący ją w celach komercyjnych, ale również prywatni nabywcy, którzy pragną urzeczywistnić budowę swojego domu.

 

Czemu grunt rolny jest tak kuszącą opcją? Dzieje się tak przede wszystkim z tego powodu, że bywa najczęściej  kilkukrotnie tańszy od gruntu budowlanego. Rzecz jasna, ze zmianą prawnego statusu ziemi wiążą się trudności biurokratyczne. Nie zawsze są to też tereny położone na obrzeżach miasta. Wizja przejęcia kilku tysięcy metrów kwadratowych gruntu porośniętego łąką lub grządkami w centrum miasta w celu zamiany na grunt budowlany w atrakcyjnej lokalizacji, wydaje się korzystna mimo wielu wymogów proceduralnych, które kosztują raczej czas niż duże pieniądze. Nabywca może kupić tańszą działkę rolną w mieście, którą po odrolnieniu może wykorzystać na budowę własnej inwestycji, bądź odsprzedać - np. deweloperowi - w wyższej cenie. Dlatego wielu inwestorów decyduje się na dość zawiłą procedurę administracyjną zmiany statusu gruntu, licząc na  realne korzyści.

 

 

Grunt – odrolnić, ale jak?

 

Punktem wyjścia i warunkiem kluczowym dla możliwości odrolnienia danej ziemi jest istnienie aktualnego planu zagospodarowania przestrzeni. Plan taki leży najczęściej w rękach gminy. Jeżeli inwestor nosi się z zamiarem budowy domu na terenie wobec którego plan zagospodarowania jeszcze nie istnieje, odrolnienie gruntu i zamiana go na działkę budowalną będą prawdopodobnie niemożliwe. Stąd, nie każda ziemia rolna jest atrakcyjna z punktu widzenia inwestora, zwłaszcza, gdy ten chciałby sfinalizować projekt w bliskiej perspektywie. Znajomość ewentualnego planu zagospodarowania przestrzeni znacznie zmniejsza przyszłe ryzyko dla inwestycji. Może się bowiem okazać, że inwestor nabył grunt rolny w celu późniejszego przekształcenia go w działkę budowlaną, a plany zagospodarowania, które pojawiły się poźniej, nie przewidują możliwości dla zabudowy, bądź skazują działkę na bliskie sąsiedztwo klopotliwych, zupełnie "niemieszkaniowych" wariantów, jak np. lokalne zakłady przemysłowe, obwodnica, czy nowoczesne centrum logistyczne z magazynami.

 

Wszystkich informacji związanych z przeznaczeniem wybranej działki, inwestor powinien uzyskać w gminnym wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej. Istnieje także możliwość zmiany pierwotnego przeznaczenia gruntu w trakcie trwania procedur administracyjnych, kiedy poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego ulega przedawnieniu i/lub nie został wdrożony przez gminę, co także daje pewne możliwości właścicielom ziemi rolnej, chcących zmienić status gruntu na budowlany.

 

Po uprzednio odrolnionej ziemi, należy skierować się z wnioskiem o wyłączenie jej z produkcji rolnej. Wtedy gmina, mając konkretny plan zagospodarowania przestrzennego, zobowiązana jest do określenia możliwych inicjatyw właściciela wobec działki. Warto podkreślić, że możliwe jest odrolnienie działki także bez istniejącego, ściśle okreslonego planu zagospodarowania ze strony gminy. Wtedy, mimo braku takiego planu, również najlepiej jeśli nabywca profilaktycznie wystąpi z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Może to usprawnić inwestycję w czasie, gdy gmina będzie już planem zagospodarowania dysponować. W przypadku, gdy ziemia jest gorszej jakości rolnej – mowa o glebach mineralnych klasy IV, IVa, IVb, V i VI -, wtedy wyłączenie jej z produkcji rolnej jest zbędne, gdyż te rodzaje gruntów podlegają automatycznej procedurze wyłączenia.

 

Aby podjąć kolejne kroki w celu wybudowania nieruchomości na odrolnionej już działce, należy pamiętać o dodatkowych opłatach. Jeżeli lokal, który chcemy wybudować będzie się mieścił w przedziale do 500 mkw, wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest bezpłatne. W innym przypadku nabywca musi uiścić odpowiednią opłatę, która jest wyliczana przez starostwo. Wysokość opłaty jest wyliczana na podstawie klasy gruntu, jego powierzchni, a także w oparciu o przelicznik ustalony przez GUS.

 

 

Co w rządzie piszczy?

 

Idee związane z usprawnieniem przez rząd procedur odrolniania ziemi nie są nowe. Problem zmiany statusu prawnego gruntów zdaje się wracać niczym bumerang, a na nowe, radykalne ustalenia czekają w równym stopniu deweloperzy, jak prywatni inwestorzy posiadający działki rolne, bądź zainteresowani ich kupnem – wszyscy oni liczą na uwolnienie gruntów pod projekty. W 2003 roku plany zagospodarowania przestrzennego rozpisane przed rokiem 1995 utraciły swoją moc prawną, co wiązało się z wydłużeniem drabiny administracyjnej – gmina i starostwo w celu aktualizowania planów musiały kierować się z wnioskami do kolejnych instytucji. Nowy przełom w sprawie przyszedł w 2008 roku, kiedy głosowano za nowymi przepisami ułatwiającymi inwestycje budowlane.

 

Nowe doniesienia wskazują na to, że Ministerstwo Infrastruktury chce uprościć przepisy odrolniania. Dotyczy to przede wszystkim procedury pozyskiwania zgody gminy lub starostwa na odrolnienie gruntu. W chwili obecnej, jak już zauważyliśmy, to gmina lub starostwo musi wydać decyzję oraz wyliczyć wysokość opłaty za nieruchomość powyżej 500 mkw planowanej na działce.  Pomysł ministerialny zakłada, że wszystkie grunty rolne, objęte ścisłym planem zagospodarowania przestrzennego oraz takie, które podlegają zabudowie, będą odrolniane w trybie automatycznym. Należy przyznać, że już takie skrócenie procedury może dość znacznie usprawnić całość inicjatywy oraz przyspieszyć proces pozyskiwania terenów budowlanych. Dzięki temu twardy plan zagospodarowania przestrzennego, którego wiele gmin nie posiada, nie będzie bezwarunkowo potrzebny, co miało miejsce do tej pory.

 

 

Odrolnienie – kłopotliwe, lecz korzystne?

 

Przy obecnym i wciąż rosnącym zaintersowaniu inwestowaniem w grunty, proces odrolniania ziemi, choć kłopotliwy, to może przynieść niemałe korzyści. Otrzymujemy w ten sposób przede wszystkim sporo tańszy grunt, który możemy z powodzeniem wykorzystać na budowę własnej nieruchomości lub odprzedać ziemię po wyższych stawkach innemu inwestorowi. Właściciel działki może dokonać transakcji w dowolnym momencie, wyczekując okresu, kiedy ceny gruntów będą osiągały najwyższe wyniki. Dla właścicieli gruntów rolnych, którzy zdecydują się wykorzystać ziemię pod budową własnej inwestycji, przewidziany jest także niższy podatek. Możemy przyjąć, że właściciel ziemi o statusie gruntu rolnego zapłaci średnio ok. 100 zł rocznie za teren 1 hektara, co daje dużo mniejsze koszty niż w przypadku działki budowlanej. Oznacza to, że utrzymanie działki rolnej oraz wybudowanego na jej wydzielonym obszarze domu będzie nawet kilkunastrokrotnie tańsze niż w przypadku działki budowlanej.

 

Jeżeli dodatkowo założymy uproszczenie procedur i tym samym skrócenie czasu potrzebnego na uzyskanie zgody na budowę i sfinalizowanie projektu nieruchomości, możemy z powodzeniem przyjąć, że przybędzie inwestorów zainteresowanych tego typu przedsięwzięciami. Tym samym, wzmogłoby to konkurencję, przysporzyło samych gruntów pod inwestycję, z czego zadowoleni byliby zapewne nabywcy, jak też deweloperzy, którzy od dawna żywo interesują się wieloma ciekawymi lokalizacjami pod budowę swoich projektów. Duża konkurencyjność w tym segmencie spowodowałaby również stopniowy spadek cen i większą podaż gruntów, co mogłoby się odbić pozytywnym echem w budownictwie i z całą pewnością ożywiłoby sytuację na rynku nieruchomości. Ostatnio zauważona tendencja do wyprowadzania się wielu inwestorów na obrzeża miast lub na prowincję podniosłaby zainteresowanie kupnem i odrolnieniem gruntów, zaś śródmiejskie nieużytki mogłyby zostać skutecznie wykorzystane w ramach nowych inwestycji.