Oferty z rynku pierwotnego - nowe osiedla, nowe mieszkania od dewelopera

Podczas mojej przygody z branżą kredytów hipotecznych spotkałam się kilkakrotnie z określeniem ,,kredyt hipotetyczny”. W ostatnim czasie określenie to jest bardzo adekwatne jednak poprawna nazwa to oczywiście - kredyt hipoteczny.

Od wyjaśnienia nazwy chciałabym zacząć.

Kredyt hipoteczny to szczególna forma kredytu. Wikipedia definiuje go tak: ,,długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka”

Co warto wiedzieć na temat hipoteki w kontekście kredytu mieszkaniowego?
Hipoteka na nieruchomości to ograniczone prawo rzeczowe  służące zabezpieczeniu udzielonego nam kredytu/pożyczki, na mocy którego wierzyciel (bank) może dochodzić zaspokojenia swoich praw z nieruchomości właściciela.

Musimy wiedzieć także, że:
1) Hipoteka to prawo wpisywane do księgi wieczystej danej nieruchomości. Księga wieczysta to ogólnodostępny dokument prawny dotyczący danej nieruchomości. Znajdziemy w nim podstawowe dane nieruchomości: adres, wielkość, dane właściciela, informację o prawach służebności, hipoteki itd.

Wniosek o wpis hipoteki do Księgi Wieczystej składa właściciel nieruchomości. Można to zrobić na 2 sposoby:
- korzystając z pomocy notariusza – przy podpisywaniu aktu notarialnego
- składając wniosek osobiście w Sądzie Wieczysto Księgowym

2) Hipoteka może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej, lub maksymalnie do oznaczonej sumy pieniężnej (hipoteka kaucyjna). Z reguły ww oznaczone kwoty przewyższają kwotę zaciąganego przez nas kredytu a to po to, że bank musi zabezpieczyć nie tylko kapitał, który pożyczamy ale także np należne mu na dany dzień odsetki. Typowym przykładem jest hipoteka kaucyjna w przypadku kredytów walutowych. Za względu na wahania kursowe nie jesteśmy w stanie przewidzieć nie tylko ilości odsetek na dany dzień ale nawet wysokości kapitału do spłaty. Stąd banki w większości stosują wpis hipoteki kaucyjnej do kwoty 150% pożyczanej kwoty kredytu.
Dla przykładu: Otrzymujemy kredyt w walucie EURO na kwotę 100 000 zł. Wpis hipoteki do księgi wieczystej będzie do kwoty 150 000 zł.

I najważniejsze:
Bank udzielający kredytu nie jest właścicielem nieruchomości! Właścicielem jest tylko i wyłącznie osoba zawierające akt notarialny nabycia. Hipoteka na rzecz banku to tylko jego zabezpieczenie- możliwość egzekwowania spłaty zaciągniętego kredytu.

Hipoteka a rynek pierwotny
Zgodnie z tym co napisałam wyżej wniosek o wpis hipoteki składa właściciel nieruchomości. Stajemy się właścicielami nieruchomości w momencie zawarcia aktu notarialnego. W przypadku rynku pierwotnego podpisujemy akt notarialny dopiero po wybudowaniu nieruchomości, oddaniu jej do użytku. Dopiero wtedy stajemy się prawnymi właścicielami nieruchomości. Do momentu wybudowania i oddania nieruchomości do użytkowania wiąże nas z deweloperem umowa przedwstępna zakupu. Umowa ta czasami podpisywana jest w formie aktu notarialnego co gwarantuje nam większe bezpieczeństwo. Częstszy przypadek to jednak umowa cywilno-prawna. Wybór formy tej umowy zależy tylko od nas i od dewelopera.

Z punktu widzenia kredytowania przebieg procesu wygląda następująco:
1) podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem - otrzymujemy od dewelopera komplet dokumentów dotyczących inwestycji
2) z ww dokumentami udajemy się do banku w celu złożenia wniosku kredytowego
3) przyznanie kredytu, podpisanie  umowy kredytowej
4) wypłata kredytu w całości lub w częściach zgodnych z harmonogramem dewelopera w zależności od postępu prac budowlanych ( części, o których wspomniałam to tzw transze)
5) po wybudowaniu oddanie nieruchomości do użytku
6) podpisanie aktu notarialnego
7) dopiero na podstawie okazanego w banku aktu notarialnego bank generuje dla nas stosowne oświadczenia pozwalające nam złożyć w sądzie wniosek o wpis hipoteki- możemy to teraz zrobić bo jesteśmy już prawnymi właścicielami nieruchomości

Odstępy czasowe pomiędzy poszczególnymi wyżej wymienionym punktami zależą głównie od postępu prac budowlanych i stopnia zaawansowania budowy. Plusem jest to, że banki wypłacają środki deweloperowi zgodnie z postępem prac budowlanych- daje nam to bezpieczeństwo, że deweloper wywiąże się z umowy i nie zaprzepaści wpłaconych mu pieniędzy. W przypadku kiedy postęp prac budowlanych będzie nie adekwatny do tego ustalonego przy podpisywaniu umowy przestaniemy deweloperowi wypłacać kolejne środki.

Do momentu prawomocnego wpisu hipoteki banki zabezpieczają się ubezpieczeniem zwanym pomostowym. W większości przypadków polega ono na podwyższeniu o ok. 1% oprocentowania kredytu do momentu wpisu hipoteki. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym powinno nam zależeć aby czas od punktu 4 do punktu 7 był jak najkrótszy, gdyż przez ten cały okres płacimy podwyższone oprocentowanie kredytu z racji ubezpieczenia pomostowego.