Rynek mieszkaniowy | Umowa przedwstępna – rynek pierwotny

Decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, zwłaszcza jeśli inwestycja jest dopiero w trakcie budowy, należy dokładnie prześledzić zapisy znajdujące się umowie przedwstępnej.

Przede wszystkim jednak warto zdecydować się na jej podpisanie w formie aktu notarialnego,  co oczywiście wiąże się dla nas z większymi kosztami (po naszej stronie leży kwestia opłat dla notariusza), jednak gwarantuje nam to możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy końcowej (przenoszącej własność), w momencie, gdyby deweloper uchylałby się od jej realizacji.

Ponadto podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia nam dokonanie wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej, co ogranicza deweloperowi możliwość zbycia lokalu innej osobie np. po wyższej cenie.
Przed podpisaniem umowy w notariacie, gdzie nie będzie już wystarczająco czasu na jej przeanalizowanie, warto dzień wcześniej poprosić o jej wzór i na spokojnie w domu, a najlepiej z prawnikiem, przeanalizować poszczególne jej zapisy, zwracając szczególną uwagę na:

1. DOKŁADNE OKREŚLENIE STRON UMOWY
Sprawdź czy w umowie podane są wszystkie dane Sprzedającego – nazwa firmy, jej siedziba, adres, nr NIP, nr REGON, oznaczenie sądu rejestrowego, w którym przechowywana jest dokumentacja spółki oraz numer, pod którym spółka jest wpisana do rejestru (tzw. nr KRS), wysokość kapitału zakładowego, jak również czy do umowy przystępuje osoba do tego uprawniona np. Członek Zarządu zgodnie z umową spółki czy pełnomocnik osoby uprawnionej – wówczas musi posiadać pełnomocnictwo notarialne od osoby uprawnionej

2. PRECYZYJNE OKREŚLENIE PRZEDMIOTU UMOWY
Tutaj powinien znaleźć się opis stanu prawnego nieruchomości (podanie kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której realizowana jest budowa, wraz z informacją na jakiej podstawie stała się ona własnością Sprzedającego, oczywiście z podaniem nr Księgi Wieczystej działki i powołaniem się na odpowiednie jej wpisy), oświadczenie developera o posiadaniu pozwolenia na budowę, (z podaniem nr pozwolenia), dokładny opis budynku i lokalu (z dokładnym opisem standardu wykończenia budynku i lokalu, najlepiej jeżeli stanowi on osobny załącznik do umowy wraz załącznikami graficznymi wskazującymi usytuowanie lokalu w budynku oraz jego układ funkcjonalny, a także plan zagospodarowania terenu z opisem, w tym miejscu umowy powinien być podany metraż kupowanego lokalu, ilość pomieszczeń przynależnych do niego, piętro)

3.  ZOBOWIĄZANIA STRON
Sprawdź czy w umowie znajdują się zapisy, na podstawie których, deweloper zobowiązuje się do sprzedaży nieruchomości oraz terminowego wykonywania swoich zobowiązań (terminowa realizacja inwestycji), zapłaty ewentualnych kar umownych, jeżeli realizacja inwestycji znacznie by się opóźniała, najlepiej z możliwością odstąpienia w takim wypadku od umowy przez stronę Kupującą, skompletowania dokumentów dla klientów posiłkujących się kredytem hipotecznych

4. CENA NIERUCHOMOŚCI
Zwróć uwagę, by cena za kupowaną przez Ciebie nieruchomość została wyrażona jako wartość brutto i by obejmowała wartość lokalu wraz z wszystkimi pomieszczeniami przynależnymi. Przede wszystkim jednak w umowie jednoznacznie powinny zostać określone przypadki, kiedy cena za lokal może ulec zmianie – najczęściej jest to zmiana podatku VAT, bądź różnica w powierzchni lokalu po dokonaniu inwentaryzacji – w takich przypadkach warto zabezpieczyć się zapisem, że stronie Kupującej przysługuje możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli łączny wzrost ceny przekroczy 10% ceny całkowitej

5. TERMINY
W tym miejscu umowy powinien zostać podany dokładny termin zakończenia prac przez developera, termin podpisania protokołu zdawczo – odbiorczego oraz termin usunięcia ewentualnych usterek oraz termin podpisania umowy końcowej, przenoszącej własność, w tym wypadku warto zadbać, by była to data dzienna, np. do dnia 5 marca 2011 roku

6. SYTEM PŁATNOŚCI
W umowie musi zostać dokładnie określony harmonogram płatności, najlepiej w obecnej sytuacji na rynku nieruchomości zdecydować się na developera, który oferuje system płatności w formie 10/90, co oznacza, że strona Kupująca wpłaca 10 % wartości nieruchomości przy umowie przedwstępnej (najlepiej w formie zadatku, wówczas w przypadku rezygnacji z umowy końcowej  przez Sprzedającego zadatek jest zwracany Kupującemu w podwójnej wysokości), a 90 % przy umowie przenoszącej własność.
Strona Sprzedająca musi podać w umowie nr rachunku bankowego, na jaki ma zostać dokonana płatność, najlepiej by był to tzw. rachunek depozytowy (powierniczy) – wówczas developer nie może z wpłaconych przez Ciebie środków skorzystać wcześniej niż po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości, a ryzyko upadłości developera bierze na siebie bank, w którym został założony powyższy rachunek. Dzięki temu można zminimalizować ryzyko niewywiązania się z umowy przez developera oraz wykluczyć ewentualność poniesienia straty finansowej i zlecenie na ściąganie długów jakiejś nieznanej firmie windykacyjnej.
W tym miejscu umowy powinny też znaleźć się zapisy o wysokości odsetek (najczęściej ustala się odsetki ustawowe) za opóźnienie wpłat dokonywanych przez Kupującego, jak również sposób i terminy wzajemnych rozliczeń w przypadku odstąpienia którejś ze stron od umowy.

7. INNE USTALENIA
Warto zadbać, by w umowie znalazły się zapisy dotyczące możliwości i zasad wprowadzenia przeróbek w mieszkaniu w trakcie budowy (np. przesunięcie ścianek działowych), jak również zasady gwarancji i rękojmi. Nie należy również obawiać się wprowadzenia własnych ustaleń do umowy, notariusz, jeżeli oczywiście developer wyrazi na nie zgodę i będą one zgodne z prawem, uwzględni je w treści przedwstępnej umowy.
Poniżej zamieszczam przykładowy wzór umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego zakupu mieszkania, kiedy inwestycja jest w trakcie realizacji, a developer jest wieczystym użytkownikiem gruntu, na którym realizowana jest budowa.