Rynek mieszkaniowy | Co dalej z cenami nieruchomości?

2009 rok przyniósł spadek cen mieszkań spowodowany ograniczeniem dostępności kredytów hipotecznych. Aż 85 proc. transakcji na rynku nieruchomości jest finansowanych kredytem. Ceny mieszkań wzrosną najwcześniej w 2011 r., gdy wyczerpie się dotychczasowa oferta deweloperów.

W ubiegłym roku spadek cen nieruchomości był nakręcany także przez inwestorów spekulacyjnych wychodzących z inwestycji. To wpłynęło na wzrost podaży oraz ograniczenie popytu na nieruchomości przez potencjalnych nabywców z powodu oczekiwania na dalsze spadki cen. Zaobserwowaliśmy też całkiem nowe zjawisko na naszym rynku – wycofanie się klientów z transakcji z deweloperami nawet kosztem straty wpłaconej zaliczki.

Na rynku pierwotnym nastąpiło odwrócenie dotychczasowej sytuacji. Rynek sprzedającego, na którym deweloperzy dyktowali wyśrubowane ceny, zmienił się w rynek kupującego. Doszło też do znacznego (skrajnie nawet ponad 20 proc.) obniżenia cen mieszkań oraz spowolnienia tempa sprzedaży. Największe spadki obserwowaliśmy na przełomie 2008 i 2009 roku,  które wskazywałyby znaczne pogorszenie wyników sprzedażowych deweloperów.

Niska płynność sprzedaży zmusiła deweloperów do większej aktywności w walce o klienta i dostosowaniu oferty do jego potrzeb. Najczęściej mogliśmy zaobserwować wszelkiego rodzaju bonusy (wykończenie mieszkania, miejsce postojowe, samochód, wycieczka itp.) oraz dużo większą otwartość na negocjacje cenowe. Porównując ceny ofertowe z transakcyjnymi, deweloperzy godzili się średnio na upusty cenowe w wysokości 12 proc.

Podaż nowych mieszkań zwiększyła się blisko o  4,1 proc. w stosunku do poprzedniego roku i o 24,7 proc. w stosunku do analogicznego okresu roku 2007. Jest to efektem boomu budowlanego z lat 2006 i 2008, gdyż okres realizacji inwestycji trwa średnio 2 lata.

Zauważalny jest widoczny spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu 10 miesięcy tego roku rozpoczęto budowę 124 tys. mieszkań, czyli o 21,9 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.  Zmniejszeniu o 24,2 proc. uległa też liczba wydanych pozwoleń na budowę.

Mieszkania oferowane na rynku wtórnym i ich ceny są ściśle powiązane z tymi oferowanymi na rynku pierwotnym. Z jednej strony spadki tych drugich mają wpływ na korektę cen mieszkań używanych, z drugiej zaś strony ryzyko związane z zakupem nieruchomości w budowie zwiększa zainteresowanie mieszkaniami już wybudowanymi.

W roku 2010 na rynku pierwotnym sytuacja powinna być bardzo zbliżona do tej z minionego roku, przede wszystkim dlatego że nadal będziemy mieli rynek kupującego, cały czas utrzymywać się będzie duża podaż w stosunku do umiarkowanego popytu. Zmiana trendu może nastąpić w latach 2011 i 2012, ceny nieruchomości mogą wzrosnąć z powodu zmniejszonej podaży. Nastąpi wysprzedaż aktualnej oferty, a jednocześnie może zabraknąć mieszkań ze względu na obecny spadek nowo realizowanych inwestycji.  

Pamiętajmy, że w Polsce mamy naturalny popyt na zakup własnego M, ponieważ z powodu wieloletnich zaniechań brakuje wciąż ponad 1,5 mln mieszkań, a dodatkowo 10 proc. istniejących i użytkowanych zasobów mieszkaniowych nadaje się do wyburzenia lub generalnego remontu. Zadłużenie hipoteczne polskich gospodarstw domowych względem PKB jest na poziomie około 15 proc., natomiast w starej Europie wynosi ono przeszło 50 proc. To wskazuje na spory potencjał w uzyskaniu finansowania na zakup nieruchomości. Wielki wpływ na rynek będą miały więc banki i ich polityka kredytowa, a także nastroje potencjalnych nabywców.